Vos questions, nos réponses.

Arborescence Family Office est un multi family office qui accompagne particuliers et dirigeants dans la structuration et la valorisation de leur patrimoine. Son pôle immobilier sélectionne des opérations de rénovation dans l'ancien, éligibles au déficit foncier, et accompagne l'investisseur de la sélection du bien jusqu'à sa mise en location.

Non. Nos programmes immobiliers sont ouverts à tout investisseur, que vous soyez déjà accompagné par un family office ou non. Beaucoup de nos clients découvrent Arborescence par l'immobilier avant, parfois, d'élargir la relation à une gestion patrimoniale plus large.

Nos opérations sont conçues et livrées avec des opérateurs partenaires sélectionnés avec soin, qui pilotent la restauration de bout en bout. Arborescence sélectionne les opérations, en vérifie la qualité et vous accompagne de la réservation à la livraison, puis à la mise en location.

Nous ne retenons qu'une fraction des opérations étudiées, selon les critères que nous appliquons à nos mandats privés : emplacement de premier plan (Paris, première couronne, grandes métropoles), qualité de l'immeuble et de sa restauration, sérieux de l'opérateur, solidité du montage fiscal et potentiel locatif du quartier.

En cinq étapes : un premier échange pour cerner vos objectifs et votre fiscalité, la sélection d'un bien et une simulation chiffrée, la réservation, la signature de l'acte chez le notaire, puis le suivi des travaux jusqu'à la livraison et la mise en location du bien rénové.

Chaque programme affiche son stade d'avancement. Actable : les lots peuvent être actés chez le notaire. Travaux en cours : la restauration de l'immeuble est en cours. Livrable : l'immeuble est livré et les derniers appartements restent disponibles. Livré : l'immeuble est achevé et l'opération terminée.

Les opérations portant sur de l'ancien en cours de restauration, une visite n'est pas toujours possible. Nous vous remettons l'ensemble des éléments du programme : plans, perspectives, descriptif des prestations et calendrier de livraison.

Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu, principalement les travaux de rénovation, dépassent les loyers perçus. Ce déficit s'impute sans plafond sur vos autres revenus fonciers, puis sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est reportable sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration d'un logement loué nu sont déductibles. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne le sont pas. Dans nos programmes, la quote-part de travaux déductibles est identifiée dès la réservation.

La fraction du déficit qui dépasse vos revenus fonciers de l'année et le plafond de 10 700 € sur le revenu global est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Avec des paiements de travaux étalés, ce report permet souvent d'effacer vos revenus fonciers pendant plusieurs années.

Le déficit foncier concerne la location nue : il réduit vos revenus fonciers puis, dans une limite annuelle, votre revenu global. Il est donc surtout intéressant si vous percevez déjà des revenus fonciers. Le LMNP concerne la location meublée : l'amortissement efface l'impôt sur les loyers meublés, mais n'agit pas sur vos autres revenus. Le premier optimise une fiscalité foncière existante, le second crée des revenus peu fiscalisés.

Le Pinel était une réduction d'impôt réservée au logement neuf, plafonnée et soumise au plafonnement global des niches fiscales ; il est d'ailleurs fermé aux nouveaux investissements depuis fin 2024. Le déficit foncier relève du droit commun : il s'applique à l'ancien rénové, sans agrément ni enveloppe, se déduit de vos revenus au lieu de réduire directement l'impôt, et échappe au plafonnement des niches fiscales.

Non. Le déficit foncier n'est pas une réduction d'impôt mais une déduction de charges : il n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. C'est l'un de ses atouts majeurs pour les contribuables fortement imposés.

Pour conserver l'avantage fiscal, le logement doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant la dernière imputation d'un déficit sur le revenu global. Au-delà, vous êtes libre de conserver le bien pour ses revenus locatifs ou de le revendre.

C'est même le profil pour lequel il est le plus efficace. L'économie est proportionnelle à votre taux marginal d'imposition (41 % ou 45 %), à laquelle s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers effacés. Et comme il ne s'agit pas d'une niche fiscale plafonnée, il reste pleinement utilisable même si votre plafond de 10 000 € est déjà consommé par d'autres dispositifs.

Les travaux sont réalisés par des entreprises qualifiées sous la conduite d'une maîtrise d'œuvre, dans le cadre d'une ASL (association syndicale libre) qui regroupe les investisseurs de l'immeuble. Nos opérateurs partenaires pilotent la restauration de bout en bout, et Arborescence suit l'avancement et vous en tient informé jusqu'à la livraison.

Le budget de travaux est défini contractuellement dès la réservation, et les fonds sont appelés par l'ASL au rythme de l'avancement du chantier. Les entreprises intervenantes sont assurées et les travaux bénéficient des garanties légales de la construction, notamment le parfait achèvement et la garantie décennale.

Non. Vous pouvez confier la recherche du locataire et la gestion courante à un administrateur de biens ; nous vous orientons vers des partenaires de gestion locative qui connaissent nos programmes. Seule exigence du dispositif : une location nue, à usage d'habitation.

Vous êtes accompagné. Chaque année, nous vous transmettons les éléments nécessaires à votre déclaration (appels de fonds, attestations de travaux de l'ASL), et nous restons disponibles, avec nos opérateurs partenaires, pour documenter le dossier en cas de question de l'administration. Nous travaillons aussi en bonne intelligence avec vos propres conseils, expert-comptable ou avocat fiscaliste.

Nos lots démarrent autour de 175 000 €. Le montant total dépend de la surface, de l'emplacement et de la quote-part de travaux. Nos conseillers établissent une simulation personnalisée selon votre tranche d'imposition et vos revenus fonciers.

Sur des emplacements de premier plan : Paris intra-muros, sa première couronne (Clichy, Puteaux, Saint-Ouen…) et les grandes métropoles françaises. Nous privilégions les quartiers recherchés, bien desservis, à fort potentiel patrimonial et locatif.

Oui. Le déficit foncier est possible via une SCI soumise à l'impôt sur le revenu : le déficit remonte alors aux associés au prorata de leurs parts. Une SCI à l'impôt sur les sociétés relève d'une logique différente. Nous étudions votre structure avec vous avant tout engagement.

Comme tout investissement immobilier : évolution du marché, allongement possible des délais de travaux, vacance locative. Le montage suppose aussi de respecter les conditions fiscales (location nue, durée d'engagement, nature des travaux). Nous vous présentons ces points en toute transparence avant tout engagement.

La contrainte fiscale impose de louer nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant la dernière imputation d'un déficit sur le revenu global, soit en pratique autour de 6 ans selon l'étalement des travaux. Patrimonialement, nous recommandons un horizon de 10 ans et plus, cohérent avec les cycles de l'immobilier ancien et l'abattement progressif sur les plus-values.

La revente est libre à tout moment, comme pour tout bien immobilier. Avant la fin de la période de location obligatoire, elle entraîne toutefois la remise en cause des déficits imputés sur votre revenu global. Passé ce délai, la revente s'effectue classiquement, sous le régime standard des plus-values immobilières avec ses abattements pour durée de détention, et la qualité de la restauration constitue un atout.

Écrivez-nous via le formulaire de contact ou réservez un rendez-vous en visio avec un conseiller. Nous vous répondons dans les meilleurs délais.